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大数据揭楼市真相 房价暴涨暴跌随时有可能发生!

[日期:2016-08-29] 来源:大数据观察  作者:西奥马尔编辑 [字体: ]

  最近两个数据令各界对房地产的敏感神经再次被牵动。

大数据

  国家统计局今日发布数据,中国7月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中:与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有16个,上涨的城市有51个,持平的城市有3个。环比价格变动中,最高涨幅为4.6%,最低为下降1.1%。

  另外,央行8月12日发布数据,7月全国人民币贷款增加4636亿,其中住户部门中长期贷款增加4773亿。“住户部门中长期贷款”,其实主要就是居民家庭的住房按揭贷款。

  先看看第一个数据:与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有16个,上涨的城市有51个,持平的城市有3个。7月份,同比价格变动中,上涨幅度超过10%的有15 个城市,分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡,其中深圳为最高涨幅为41.4%,上海和北 京上涨幅度超过20%,南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%,上涨幅度超过上海和北京。

  上述数据表明,进入下半年以来,热点城市的房价仍然在高位上涨,楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今,随着大部分一二线城市楼市出现复苏 和好转,北上广深一线城市、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面,甚至部分二线城 市比如南京、厦门与合肥土地市场也是“地王”频现,房价上涨幅度超过一线城市。

  那么,上述城市出现“地王”频现和“买涨不买跌”的火热局面之后,楼市调控政策会有哪些变化呢?相关政府部门是不是对于“买涨不买跌”与“地王”现象坐视不管呢?显然,不是。

  从政策面发展趋势来看,官方频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后,一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面会出现转向。

  从近期官方的表态来看,官方已经强调防范资产泡沫的继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地,国土部等部门分别 传出针对土地市场的政策收紧信号,南京、合肥、苏州等房价上涨幅度过快的城市地也陆续出台了收紧政策,比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应,南京土拍熔 断政策仍将继续,土地出让首付升至60%,合肥土地出让首付升至50%,苏州土地出让首付升至60%,苏州和南京二套房贷首付比例也提升了,苏州也重启了 限购政策。

  这是核心二线城市“限贷”政策 落地的开始。从上述热点城市楼市来讲,由于房价同比涨幅超过10%,并且上涨幅度一直处于全国前列,“地王”频出再次推动这些城市房价继续上涨,这也就意 味着这些城市存在首先重启“限贷”通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性,同时,土地市场也将出台“控地王”措施。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从政策面走向来看,苏州、南京等城市楼市出台新政后,三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限 贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了,核心内容显然是通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。同时,针对“地 王”推动房价上涨现象,三季度“控地王”也将成为政策面走向的非常重要的特征。理由如下:

  首先,前期政策较为“温和”的城市已经出现稳步收紧的措施。

  随着市场热度的回升地王的频现,地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京 等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时,地价依然一路走高,房价仍然在 快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”,因此,8月份苏州和南京提首付“降杠杆”楼市新政纷纷落地。从上述房价上涨幅度超过10%尤其是上涨幅度 超过20%的城市政策走向来看,上述城市政策存在收紧的可能性,三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台。

  其次,楼市调整预期及房价下降将导致银行资产缩水,“限贷”势必重出江湖保卫银行自身资产安全。

  从上述热点城市发展趋势来看,楼市在下半年及明年进入调整期是预料之中的事情,届时,由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素,上述城 市楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时,房价也必然面临着下降,对于银行来讲,由于2015年下半年以来的房贷资产均为 房价处于高位时的资产,当今年下半年或明年房价开始下降时,去年下半年以来的房贷资产会缩水,金融风险增加,此时,银行必然首先收口子,保卫自己的资产的 安全性。那么收什么?答:开发贷款、个人按揭贷款,通过首付提升、利率提升等方式对冲未来存在的潜在的市场风险。因此,这也就意味着上述热点城市存在首先 重启“限贷”通过“提首付,降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性。

  第三,“地王”频出可能诱发系统性金融风险,“控地王”措施或将在三季度集中落地。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,当前上述热点城市“地王”现象已与往年不同,往年一般是一个城市出一个地王或少数几个地王,一旦市场遇到调整,那么这几 个地王或许会存在操盘的风险,最糟的结果就是项目降价销售或股权转让,整个市场风险被控制在局部范围内,还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城 市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市,一旦有住宅类用地出让便是“地王”,即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出,那么,这也就意味着市场风险 不是单个项目的,而是整个市场的。

  并且从 当前热点城市房企拿地来看,房企拿地首付配资的现象越来越多,比如政府规定土地出让金的首付款必须50% ,那么,对于开发商来讲只要首付25%,通过金融机构场外配资25% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地,甚至制造地王,这样,一旦市场进入调整期,这些地块的风险会增加,这样的风险不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机 构,甚至金融机构背后的个人投资者。

  因此,对于当前这几个热点城市来讲,一旦楼市进入调整的阶段时,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局,系统性的金融风险极有可能会爆发。

  从热点城市土地市场政策走向来看,既然有“地王”频现的现象,市场也会因此存在系统性的风险,那么,三季度也势必会有相对应的“控地王”的措施,以防止 市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制,对于拿地首付比例进行提升,对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工 的时间给予限定等等,为土地市场“降杠杆”,防止地王频现而导致的系统性风险。

  我们再来看看第二个数字:央行8月12日发布数据,7月全国人民币贷款增加4636亿,其中住户部门中长期贷款增加4773亿。“住户部门中长期贷款”,其实主要就是居民家庭的住房按揭贷款。也就是说7月全国人民币新增贷款几乎全部被投入楼市!

  银行新增贷款接近100%被用于购房,对楼市和宏观经济到底意味着什么?说明实体经济新鲜血液已被房地产所吸干?还是表明在百业低迷的背景下,作为支柱 产业的房地产业正在单骑救主?高按揭贷款占比,是否标志着房地产市场已进入高危期,拐点随时将至?如果这个数据揭示了某种风险,那么风险的中心点在哪?若 能就这些问题做出科学预判,对未来数年的投资操作与政策制订有关键性意义。

  可以肯定,当前房贷激增或今年以来的局部房地产过热,并不能提振国民经济。在特定历史条件下,大规模的房地产开发,确实能吸纳大量就业和带来巨额固定资产投资,并带动钢铁、建材、能源、装饰家电等关联行业的扩张,使GDP数字快速增长。

  但房子并不能无限制盖下去,开发没有人住的房子是对资源的极大浪费。随着房地产大开发时代逝去,当前房地产热已主要表现为房价高涨、住房贷款激增和二手房交易火爆,而不再表现为房地产开发投资高增长。这更多是一种财富再分配,而非生产性活动。

  这种趋势也可从近十余年来房地产开发投资数据中看出。2012年2月至2013年12月,我国房地产开发投资月均同比增长26.6%,但2014年以 来,房地产开发投资增长率显著下滑,去年12月降至1%。今年7月虽有所回升,但也仅5.3%。所以,房地产大开发时代已一去不复返,房地产业无法再充当 单骑救主的角色了。

  那么反过来,当前实体经济低迷,是否正是因为房地产热对国民经济其他部门的虹吸效应所致?换句话说,经济房地产化直接导致了产业空心化?严格来说,房地产热对经济增长的负面效应确实存在,但这种负效应究竟有多大还无法定论。

  经济房地产化导致产业空心化论点,其主要论据有二:一是认为高房价提高了工资及其他生产成本,致使产品竞争力下降进而经济下滑;二是认为炒房暴富及办实业辛苦利薄,致使人们无心于勤劳致富,从而使百业凋敝、地产一枝独秀。

  看前者,高房价主要体现在大城市及中心区,中小城市及城市远郊房价并不算高,租金就相对更低了。根据一般经济理论,最终进入产品价格的只是所雇用的最后 一个工人的住房租金,而这最后一个工人,既不可能住在大城市,也不可能住在中小城市中心区,所以认为高房价导致产品竞争力下降之说并不符合经济学常识。

  看后者,两者因果关系也可能颠倒了。与其说房地产一夜暴富导致人们弃实业而炒房,不如说实业利薄导致资金流入楼市推高房价泡沫更具可信度。高房价,只能 是收入增长或说实业发展到一定高度的结果。没有实业收入支撑,高房价就成了泡沫,并不会有支撑点,这是大家都明白的道理。

  如果说房地产热对经济增长有负面影响,更主要体现在脱离真实需求的住房开发,将浪费大量经济资源,降低整体经济效率。而这些销售不畅或无法售出的库存,构成银行坏账,破坏金融体系的稳定。

  其次,在实体经济部门信贷数据低迷的同时房贷数据迅猛增长,是否意味着房地产泡沫膨胀已接近极致,房地产周期拐点随时将至?

  经济不景气,信贷扩张就成了房价上涨的唯一支撑,房地产泡沫风险可谓巨大。然而另一个需要直面的现实是,在房地产业从快速扩张阶段向成熟阶段迈进时,购 房者总体金融杠杆都会升高,这几乎是一个经济规律。以日本为例,日本房贷余额/GDP在1985年以前稳定在20%左右,在房地产泡沫高峰期的1990年 上升至25%左右,在1991年房地产泡沫破灭后该比值仍在继续上升,2000年达到36.7%的最高值。

  可见,房地产金融杠杆变动与房地产泡沫并非直接相关,而与房地产业所处的发展阶段息息相关。在可以预见的将来,即便中国房地产泡沫破灭,房地产业金融杠 杆仍可能继续加大。所以,我们无法单纯通过扩张的房贷数据与萎缩的实体经济部门贷款数据,就判定房地产泡沫即将破灭。相比较而言,房价水平相对于购房者收 入的高低,更有助于判断房地产泡沫真实水平。

  那么,我国房地产市场真正的风险中心点在哪?

  具体来说,当前我国房地产市场并不存在系统性风险,笔者(邹琳华,系中国社科院城市与竞争力研究中心研究员、景天智库首席经济学家)以为其风险点主要在以下三方面:

  其一,一线及热点二线城市近一年房价涨幅惊人,已很难用真实需求爆发来解释,只能说明房地产的泡沫化加剧,其结果具有很大的不确定性,暴涨暴跌都随时有可能发生;

  其二,三四线及以下城市房地产市场基本风险不在于跌价,而在于库存高企。这些城市4000至5000元每平方米的均价,已逼近开发成本甚至建筑成本,房价下跌可能性及空间都不大。但这些卖不出去的库存,将会在地方政府的债务上体现出来,形成地方债风险;

  其三,近两年被恶炒的学区房存在政策改变引发房价暴跌的风险。但在这个过程中,无论国家还是学校都未挣得分毫,只有学区“老、破、小”房主一夜暴富。如果政府进一步改进或调整入学政策,学区房的格局必将重新改写与洗牌。

 

  房贷的相对快速增长,是经济社会发展到现阶段的一种自然现象,并不能说明房地产泡沫的真实水平,没有必要仅为此而过度解读。虽然房贷快速增长并不意味着泡沫,但实体经济部门信贷负增长,可能意味着未来经济增速将进一步下滑,这更需高度重视。





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