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8月房地产大数据预测“金九”市场或难有大幅提升

[日期:2016-09-14] 来源:大伟看楼市  作者:大数据观察者 [字体: ]

  又到统计局公布上月数据的时候了,昨天(9月13日)公布的前8月数据,可以说有好消息有坏消息,当然坏消息更多,在一二线城市恐慌的刺激下,所以数据表现的更加畸形,好消息是房地产投资数据本月有所企稳。

大数据

  国家统计局公布8月房地产大数据 有几个可怕数字

  那么分解一下数据:

  2016年1-8月份,全国房地产开发投资64387亿元,同比名义增长5.4%,增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中,住宅投资43076亿元,增长4.8%,增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

  1-8月份,房地产开发企业房屋施工面积700121万平方米,同比增长4.6%,增速比1-7月份回落0.2个百分点。

  1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点;土地成交价款4632亿元,增长7.9%,增速提高0.8个百分点。

  商品房销售和待售情况

  1-8月份,商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%,增速比1-7月份回落0.9个百分点。

  在涨幅的大数据下,隐藏了几组不妙的数据趋势:

  首先,看看实际单月成交数据如何。

  国家统计局公布8月房地产大数据 有几个可怕数字

  从数据看,8月单月商品房销售面积是1.169亿平米,其中住宅是1亿平米,单独数据看,同比上涨幅度为19%.涨幅已经难以维持之前的高位。

  整体看,本轮房地产市场的火爆依然在持续,简单计算均价看,8月住宅成交均价达到了7521元每平米,环比上涨了1.3%.

  其次,地王潮持续下的几个可怕影响。

  从新开工面积看,涨幅继续明显放缓:影响投资,土地购置出现背离,金额涨幅超过购置面积。

  1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点;土地成交价款4632亿元,增长7.9%,增速提高0.8个百分点。

  房屋新开工面积106834万平方米,增长12.2%,增速回落1.5个百分点。

  房企购入土地金融涨幅加速,而面积降幅加速。证明了房企购入了过多的一二线城市土地,高单价、高总价土地购入过多。

  1、开发节奏缓慢。2016年来支撑房地产投资的施工数据回落。

  2、国企抢地王,地价高涨,导致入市节奏放缓,房价涨幅低于地王要求。

  地价高于房价,影响了新开发节奏,一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位,这些因素导致去库存难度加大。

  第三,库存降速明显放缓。

  国家统计局公布8月房地产大数据 有几个可怕数字

  整体看,从全国看,库存结构去化非常不均衡,反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市,库存依然维持或者去化时代缓慢。

  从去库存的结构内容看,去化的大部分是一二线城市的住宅,商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

  一二线城市地王潮全面出现,惜售现象增加。房地产行业去库存难度越来越大,在前期系列政策刺激下,在涨价的预期和宽松的信贷政策影响下,库存去化,但随着房价高位,按揭信贷短期急增,市场风险越来越大。2016年上半年以来已有多个一二线热点城市的政策开始逐步收紧,因城施策仍将继续主导下半年全国市场的发展。

  资金来源银行为主,房企到位资金中购房信贷占比刷新历史纪录。

  1-8月份,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,增速比1-7月份回落0.5个百分点。

  其他资金45294亿元,增长34.1%。在其他资金中,定金及预收款25656亿元,增长29.7%;个人按揭贷款15395亿元,增长52.2%。

  国家统计局公布8月房地产大数据 有几个可怕数字

  2016年前7个月房贷释放了2.8万亿刷新了历史纪录,2009年全年个人按揭贷款是1.4万亿。也就是2016年前7个月释放的个人按揭贷款,相当于2009年全年的两倍!!

  按照目前的供应量,预计2016年全年商品房住宅销售额将在9.3万亿左右,而居民按揭贷款的额度将高达4.5万亿。按揭贷款比例接近50%

  超发的货币大量进入房地产领域!是本轮房地产去库存的主要原因。

  房地产景气指数开始下调:

  5月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.48,比4月份提高0.07点;

  6月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.40,比5月份回落0.08点;

  7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.01,比6月份回落0.39点;

  8月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为93.70,比7月份回落0.31点。

  房地产景气指数出现了连续3个月的下调。市场风险越来越大!!

  从当下的房地产市场来说,三四线城市依然处于低位运行中,而一二线城市持续的恐慌无房可买也难以再支持整体市场成交量放大。

  整体市场总结:

  8月市场表现可谓淡季不淡,一二手房成交量均环比上升。其中新房 (详细信息)市场结束了持续四个月的下滑之势,终于止跌回升;而二手房市场则持续第二个月成交量上升,且增幅进一步扩大。从市场价格来看,除重庆之外,其余六大城市8月的中原二手住宅价格指数再现集体上涨。且不仅市场销售端整体量价齐升,前端土地市场的地王热潮持续上演。上海、郑州、珠海、广州、无锡等地均在本月诞生单价历史地王,且部分城市新地王价格较前期大幅飙升。这股全国范围内的地王热潮维持了大约有半年之久,并呈现由中心热点城市不断向周围地区蔓延之势。

  正是由于住宅市场成交活跃,并且热点城市地王纪录频频刷新,使得地方政府不得不再度收紧政策。“四小龙”中的苏州、南京、厦门8月均对楼市调控政策加码,同时位于全国房价涨幅第二梯队的武汉也加入调控收紧的城市行列。目前,对市场震慑效果最为明显的限购、限贷都纳入了各地的调控措施之中。但从调控收紧的非一线城市的政策措施来看,如果相比上一轮的全面限购、限贷而言,此次各地政策力度仍属温和。本月出台楼市收紧政策的四个城市中,厦门、南京成交量出现回落,尤其厦门降幅超过四成;而武汉成交依然保持上升,苏州则属于前期持续成交回落后的低位反弹。

  虽然9月是传统成交旺季,但也因此成为近几年政策发布的窗口期,鉴于当前市场的不确定性,近期部分房企纷纷提前推进项目入市节奏。展望今年9月,市场政策环境预计将维持平稳,而后市更多将面临前期成交透支所带来的销售压力。从9月初新房成交表现来看,与8月同期基本持平,部分上月过热城市如上海成交量明显回落。整体而言,“金九”市场或难有大幅提升,预计与8月保持持平。

  9月除,部分城市楼市成交在最近再起恐慌,多个城市成交明显升温。在信贷超发的预期下,多地出现了恐慌性购房入市。

 

  现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,那么要解决这个问题只能从三方面来,要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策,信贷不能只能投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体,房地产去库存也不能只去一二线的库存,银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低,给市场以平稳的预期。增加土地供应。





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