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大数据全面解读中国房价疯涨背后的那些动态

[日期:2016-09-26] 来源:大数据观察  作者:小胖编辑 [字体: ]

  投机性炒房是中国大中城市房价在高位继续暴涨的根本原因。但打开这个“潘多拉盒”的恰恰是当今房地产调控的去库存新政。

大数据

  2015年四季度开始的中国房地产市场调控的“去库存”主旋律,实施至今已近一年。中国这项“新常态”下的房地产市场新政,自去年11月被领导层首肯和提出、并在去年12月份的中央经济工作会议新闻公报上,以极为罕见的单独段落和较长篇幅发布后,更是成为从去年底至今统领中国房地产市场和政策调控的“总纲”。

  但是,也许谁也没有想到,这项房地产新政自去年底开始从上而下强力推行十个月左右下来,在今天会产生完全“南辕北辙”的结果。不少人甚至把今年疯狂的房市和去年股市“冲击波”相提并论,“2015年股灾,2016年房害”,几乎成了众多身处“折腾不断”的房市之中国人共识。

  9月19日中国国家统计局公布的最新的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,再一次以官方认可的权威数据,佐证了“去库存新政”所面临的尴尬。

  根据国家统计局公布的这份数据,在全国70个大中城市(国家统计局房价统计样本城市)中,新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上涨的城市达到62个(下降和持平的各有6个和2个);二手住宅同样也出现了样本城市全面普涨的情况。根据统计,与去年同期相比,70个大中城市中二手房价格上涨上涨的城市有53个(价格下降或持平的各有16个和1个)。

  问题的核心,还不仅在于这70个大中城市中普涨的的比例之高,更在于其中一些城市的房价上涨的幅度之大,已到了“惊天动地”的地步。如在新建商品住房中,房价涨幅最高的厦门同比已暴涨到44.3%,合肥、南京也分别达到 40.5%和38.8%(房价暴涨的另一城市苏州,未列这70个城市房价样本之中)。除此之外,“北上广深”老牌领涨的一线城市,也继续保持房价不断上涨的势能,在高价位的基础上,房价的涨幅同样分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此,同比涨幅最高的合肥,暴涨的幅度竟高达46.9%。

  也许比国家统计局数据更能“生动和全面”反映中国房地产市场真相的,还有来自中国房地产业协会的数据。这不仅在于该协会的数据,涵盖了全国330多个直辖市和地级市,包含了所有“当月出售的存量住宅”,最重要的是,它掀开了中国国家统计局长期以来在房价数据公布上,只发布价格指数(增减幅)、掩盖各地实际房价的那块“遮羞布”。透过其中,人们更能深切感悟当今中国房地产市场“发疯般闹腾”的深度和广度。

  (表一:今年8月份房价同比涨幅超过或接近15%的全国住宅房价行情城市排行榜)

  在笔者截图的这张表格中(注:中国房地产业协会发布的“全国住宅房价行情城市排行榜”为涨幅居前的100个地级及以上城市),有34个城市到8月份房价一年的涨幅超过15%这个红线(郑州为14.99%)。虽然这只占到全国330多个地级及以上城市的十分之一略多,但这些城市的房价涨幅之大,影响面之广,充分凸显了当今中国房地产市场泡沫化和劣化程度。

  【秒懂】中国房价:末日疯狂还是重获新生?

  房价暴涨的城市,不仅包括了深圳、北京、上海和广州这些一线城市,而且还迅速把“疯牛”传染到南京、苏州、厦门、合肥、珠海、武汉、天津、福州、济南和石家庄等二线的代表性城市,并继续扩散到从廊坊到日喀则、从中山到保定这些众多的三四线城市。

  不过,最能反映当今中国房地产市场疯狂的,还是中国房地产业协会所公布的“全国行政区住宅房价排行榜”(见表二)。在这些以区县行政区为统计单元的数据中,8月份房价一年的涨幅超过40%的,竟高达35个。

  那么,以区县级行政区为单元,究竟能看出房市怎样的“疯狂”?我们就以上海为例。从表二不难看出,仅上海一地,房价涨幅超过40%以上的就有杨浦区(涨幅为46.28%)、普陀区(涨幅为45.05%)、宝山区(涨幅为42.54%)、闵行区(涨幅为42.54%)、嘉定区(涨幅为41.15%)、徐汇区(涨幅为40.58%)和松江区(涨幅为40.47%)。其他的不管是黄浦区(39.84%)还是浦东新区(37.90%),以及闸北区(37.52%)、卢湾区(34.13%)和静安区(33.88%),其房价涨幅不是接近40%,就是早越过30%以上。只有长宁区(29.91%)和虹口区(27.62%)的房价涨幅,还在30%前徘徊。

  除了上海外,北京也有10个月登上了全国行政区房价涨幅的前100名排行榜。此外,作为二线城市的南京和厦门,也分别有6个、3个和4个区级行政区进入了房价涨幅“百强”。其中,厦门的同安区,更是以49.03%的涨幅高居全国房价涨幅“百强之首”(具体见表二)。

  (表二为8月份全国行政区住宅房价排行榜前100名)

  无论是国家统计局的官方权威数据,还是房地产行业协会的一手报告,都在以无可辩驳的事实证明:作为中国房地产调控“总纲”的去库存新政,自今年初全面实施以来,不仅没有拉下房价让更多的国民买得起房,以达到去库存目标,而且还引发了一场空前的全国性炒房“疯潮”。

  去年底正式定下房地产市场去库存基调的中国中央经济工作会议,对“去库存”有一个“说法含蓄”的重要而柔性的指标,这就是“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格”。说到底,就是期望通过开发商降低房价,让更多的进城的农民工和新市民能相对的买得起房,从而激活和扩大有效需求,“打通供需通道,消化库存”。但三个季度的去库存新政实施下来,伴随着看起来似乎“略有减少”房地产库存,房价却以“史无前例”的疯狂上了天。这使得那些希望通过新市民买房减少库存的“天真而善良的愿望”,越来越像“冬天里的童话”。

  面对中国一些大中城市及极少数三四线城市越来越疯涨的房价和高烧不退的市场,不仅是公众、学者,就是房地产业内大佬,也越来越“看不懂”。

  人们最大的不解,也许就是那些房价暴涨最疯狂的大中城市,十多年前百姓就已经买不起房,为什么这些年房价翻了几番、上涨了多少倍后,如今的市场反而买房者越来越多、房价暴涨的速度也越来越快?

  是过去中国这些大中城市的房价还不是很高、泡沫化不大、甚至还是具有投资价值的“价格洼地”?非也。笔者今年初根据全球知名的房地产顾问机构Demographia公布的年度《全球住房负担能力调查》,专门进行了一番中外住房负担能力的比较。该调查所称的“全球房价最难负担城市”香港,房价收入比(家庭平均住房价格与居民的家庭年收入的中位数之比)为19倍,其次悉尼12.2,温哥华为10.8。

  但是,按照同样的方法来分析中国的大中城市,会发现北京、上海和深圳的买房负担竟然分别高达33.2、31.9和33.5,远远把号称“全球房价最难负担城市”的香港甩在了后头,超过的幅度更是高达70%以上。除了这些一线城市,随意抽取二线城市的杭州、青岛和南京,这些城市的房价收入比也分别高达15.7、13.2和18.3,其中南京的市民房价负担(房价收入比18.3),更是高出了悉尼的50% 。如果再把中国大陆几个房价较高的城市比较进去,“全球房价最难负担城市”的前十名,很可能被中国城市包办。

  所以,无论怎么看,房市泡沫“雄冠全球”的中国大陆大中城市楼市,既没有投资价值,更是为绝大多数百姓所正常的住房消费负担不起。人们不禁要问:那些流入发疯般爆炒的资金,究竟从何而来?

  一般来说,对于中国普通家庭,当房价收入比超过10以后,通常解决买房的办法是“一房三代买”,即除了夫妻掏钱外,还要依靠双方的父母掏一些补贴首付,房贷按揭也需要孩子长大后一起做贡献;当房价收入比超过20后,除了上述办法外,更多的还是要依赖“高杠杆”的支撑,甚至是首付也“杠杆化”;但是,当房价收入比超过30后,除了那些靠房产等家庭资产置换买房的,以及“中国特色”的灰色收入外,一般普通的家庭再也玩不起炒房的游戏。那么,究竟是怎样的资本,支撑起爆炒的楼市?

  把中国国家统计局和人民银行等公布的几个数据联系起来,做一番“联想”,也许能给人更明确的启示。

  一个是民间投资的数据。国家统计局前两天刚刚公布的2016年1-8月份民间固定资产投资增长数据表明,中国民间固定资产投资的增速,继续以“断崖式”的态势继续大幅下跌。和去年全年10%的投资增速相比,今年1-8月民间固定资产投资的增速,已经下滑到2.1%。而与此成鲜明对比的是,全国固定资产投资的增速,还保持在8.1%。

  非常有意思的是,恰恰是在全国大力推行去库存之后的今年1-2月,民间固定资产的投资增速即开始了这一波的大幅下滑态势。其间,无论是5月初和中旬国务院召开两次会议,要求对促进民间投资政策落实情况开展专项督查,扩大民间投资,还是7月份发布《国务院办公厅关于进一步做好民间投资有关工作的通知》,都没有换回民间固定资产投资的颓势,1-7月继续下滑到2.1%,只是到了8月停止下跌(见下图)。这与过去民间固定资产投资增速高达20%以上的高速度相比,有如天壤之别。

  民间固定资产投资增速的大幅降低,是货币政策不给力造成的资金“炮弹”不足?同样也不是。不仅全国的固定资产投资增速还保持在8.1%,而且前几天央行刚刚公布的8月份的数据,更说明此言谬以。据报道,8月人民币新增贷款9487亿元,,广义货币(M2)余额151.10万亿元,同比增长11.4%,增速比上月末还高1.2个百分点。

  既然新增贷款增加了近万亿,M2的增速高达11.4%,那么,占到全国固定资产投资比重高达六成的民间固定资产投资,为什么增速只有2.1%,新增的贷款,究竟跑到什么地方了?央行公布的数据,给出了“部分答案”:在8月份新增的9487亿元人民币贷款中,住户部门增加的贷款就有6755亿元,占到了71.2%(上个月该数值接近98%)

  以上数据综合证明:中国新增的贷款,大部分被投资者投到房地产市场上去了。同样,支撑当今高房价市场爆炒的资本,已超越了正常住房消费的资金,而是由投资资金占到了主导。

  其实,这些在中国社会的现实生活中,也已不是什么“新闻”。如今,还有多少民企和私营,把资金砸到制造业等实体经济上?身边的企业家、经营者和投资者,有多少不是在房地产市场上投资一套又一套的住房,使本来以民生及居住属性为主的房地产市场,变成了资本炒作获利的工具。这也就是当今中国房地产市场及房价,在远远高出“老百姓负担得起”的巨大泡沫下,还能“越吹越大”的根本原因。

  事实证明,投机性炒房,是这一轮中国大中城市房价在高位继续得以暴涨和热炒的根本原因。但是,打开这个“潘多拉盒”的,却恰恰是当今房地产调控的去库存新政。

  在去年中国中央经济工作会议新闻公报有关去库存一段中,有一句话被人们大大的忽视了,这就是“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”。虽然它是以“发展住房租赁市场”的名义推出,但“投资的趋利性”,不仅导致无人借此发展住房租赁,而且更激活了一个空前投机的楼市。

  “鼓励投资者购买库存商品房”,从实践的结果来看,可以说是系统性的激活形成了一个官方鼓励和认可、投资者疯狂参与的全民炒房体系。当“鼓励投资者购买库存商品房”立足于去库存的房地产调控新政的总纲之中,就表明中国的高层决策者第一次公开首肯甚至鼓励了“房地产的投机性”。一个由“投资性为主”的房地产市场,由此而生。

  借着去库存打开了“鼓励投资者购买库存商品房”这扇大门,有了“投资性的大政方针”,随之出现的强刺激的鼓励政策也不以为怪了。其中最突出的,就是借着营改增,把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围。买房能抵扣增值税,此举不仅大大消减了企业的税务成本,而且更将企业推进了“抢房大军”。虽然官方没有公布明确的数据,告示本轮房价暴涨中企业购房的比例,但市场上“脱实向虚”滚滚洪流,却是谁也掩饰不了的现实。

  中国房地产市场的“投资性大门”一旦被官方正式打开,整个市场的“投机炒作”之风就会被彻底的激活,住房市场的基本属性,就会由居住劣变为投机。

  而中国的房地产市场,本来就是由政府控制土地供应、开发商控制住房供给的双寡头下的“伪市场”。政府每年的土地供应多少,开发商的住房上市多少,都是被人为操控的。这个市场的设计,很多情况下都是为抬高地价和房价所服务的“供不应求模式”,和满足农民工进城和新市民更相差十万八千里。

  在本来就供不应求的市场状态下,再释放投机炒作的“房市大老虎”,对市场的哄抬和炒作的刺激效应可想而知。房地产市场的性质变了,游戏规则也随之改变。

  对于作为监管者的政府主管部门来说,无论房价有多么“传奇”,市场有多么疯狂,常常是“睁一只眼闭一只眼”、无动于衷,无所作为。这也可以解释,为什么在今天出现了“史无前例的”房价暴涨之风后,顶层的决策者至今为何还未拿出一个像样的解决方案;而对投资者来说,不管市场上高高在上的高价房有多少人可以负担得起,再高的房价都有人去哄抢。人们笃信政府不会打压房价,更不敢刺破泡沫,无论在多高的价位,房价依然还会涨上去,还会有人来接盘。就像股市5-6000多点的时候一样。

  投机主导下的中国房地产市场,正在大踏步的走向“绝境”。房地产的一枝独秀,换来的不仅是百业凋零,而且也加剧了房地产泡沫的激化。没人怀疑,如果当今的中国经济,假如没有今年的这场房地产市场的疯狂暴涨,可能会变得更加健康。

 

  李克强总理在今年六月底天津召开的第十届“夏季达沃斯论坛”上曾经说过,中国的经济和资本市场,要防止出现“井喷式”或“断崖式”的变化。现在的问题是,中国一些大中城市的房地产市场,已经出现了持续数月甚至半年之久的“井喷式”变化。要彻底改变如此“病状”,使房地产市场重新回归“居住属性”,政府该下一步怎样的“大棋”。





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