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大数据预测楼市 到底有多靠谱?

[日期:2016-10-24] 来源:DT财经  作者: [字体: ]

  大数据时代的来临,正在改变各行各业以及人们的生活方式。如果当大数据碰上火热的大楼市,威力会有多大?

大数据

  全民头疼的房价问题,大数据求解

  如今房子已经成了普罗大众的重要关注点,除了传统定义的居住属性以外,还有其他多种功能属性,再加上变幻莫测的宏观调控,影响房价的因素因子也越来越难以琢磨。

  上海中原地产市场研究部总监卫欢 ,分享了中原地产利用手头积累的大数据来对楼市走向和消费趋势等问题做出的分析。

  在中原这个房产交易中介平台上,他们又是如何利用十几年来积累的海量交易数据,建立模型并对数据进行挖掘和应用的呢?

  房地产交易的每个环节,都在积累数据

  要想知道房产大数据如何产生,就要先搞清楚房地产行业的整个 交易流程 。

  一个房屋交易环节,简单来说,首先是政府的土地公示到拍卖再到被开发商建造为一个小区,也就是项目的新房市场;新房出售,也就是一手房交易完之后这又变成了二手房市场,最后再到房屋的租赁和金融活动。

房产大数据真能准确预测楼市?

  房产数据即是从对每个交易环节的跟踪和锁定中获得,每个环节都会积累庞大的数据。有了这些数据之后,中原的地产研究主要是利用这些数据来服务以下4个方向的分析:

房产大数据真能准确预测楼市?

  在上海,房价走势跟什么因素有关?

  想了解房价走势 ,首先得通过公开数据追踪宏观形势、了解土地和房屋供需。通过交易全流程的监控,可以用数据来预测未来衍变的趋势和过程。

  举例来说,过去一年,整个上海的商品住房市场的价格走势,量和价关系明显:

房产大数据真能准确预测楼市?

  当成交量处于相对水平比较低的时候,价格是相对平稳的;大家最近都在关注房子的时候,是量和价都同时在往上走。

  未来量和价之间能产生什么样的关系,还能维持多久,究竟是高还是低,是涨还是跌,这就是一个可以不断用数据来跟进的过程。

  二孩政策正在影响买房决策

  房产大数据的另一大研究方向,是跟大家息息相关的 消费者洞察 。

  现在还有多少人愿意花多少钱在上海市区买房子呢?买多大呢?买几房,这类问题可以根据大数据来进行预判。

  这一板块同样包括了四个方向: 消费者识别、年龄和家庭结构、消费需求轨迹和消费者描摹 。也就是究竟是谁在买房,年龄属性、职业特点、性别都是什么样子?

  另外,因为人对房子的诉求是不断变化的,消费的需求轨迹也在变化。今天需要80平就够了,后天就需要120平的3房了,这也是人生活轨迹的一个变化。

  举例来说,从2015年到2016年,究竟是什么类型的房子卖得好呢?

  数据结论是:中等的户型卖得比较好,但对于大户型的需求正在不断地变大。

  从成交面积分布来看,对比2015年到2016年,150㎡以上户型的占比都有所提升,与此相对应的是100-150㎡面积段占比减少。

房产大数据真能准确预测楼市?

  看一看时间点,变化发生在二孩政策之后,大家对房型的选择也可以佐证这一点。

房产大数据真能准确预测楼市?

  尽管三房仍旧占了比较大的比例,但是 比较二孩政策出台前后,二房与三房占比减少,四室和复式的成交占比增多。

  可以看出二孩政策的影响力还是挺大的。但后续有没有影响,还需要关注。

  你究竟准备了多少钱来买房?

  房产大数据还可以作用于购买力分析和决策影响力分析。

  从购买力分析来看,今年随着房价上涨,在上海大部分人对于买房都增加了20-50万的预算:

房产大数据真能准确预测楼市?

  促使你买这套房子的背景和原因会有很多,但最终影响你的,究竟是地铁还是地段,还是商业配套,还是周边其它的相关设施,学区、医疗,绿化、景观、资源。

  中原建立了一个下图这样的多维度分析体系,可以看看你所处的位置:

房产大数据真能准确预测楼市?

 

  卫欢说,中原这个分析模型也结合现实情况的变化不断升级,并希望能跟更多的数据维度进行关联性的交叉分析,这样才能更准确地描绘出一个人在整个全生命周期的动态和行为方式、演变发展,这能够帮助更准确地判断房地产市场变化趋势。





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