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找到了!三四线楼市“接盘侠”是他们!| 大数据报告

[日期:2017-11-06] 来源: 90度地产  作者: [字体: ]

  今年前三季度,楼市出现“逆分化”现象,一二线城市遇冷,三四线城市火爆。

  从房价行情网站上随便查一下,你会发现,很多三四线城市的房价都涨了50%以上,甚至翻番。很多在一线城市打拼的北漂、沪漂们突然发现,原来以为北上深的房子贵,没想到连老家三四线城市的房子都快买不起了。

  让我们看看三四线城市的楼市有多火爆吧。某研究中心的数据显示,今年上半年,一二线城市销售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%。也就是说,今年上半年全国每卖出四套房子,就有三套是在三四线城市成交的。

  不是说三四线城市没有投资潜力吗,那么是谁还在那里买房?是逃离北上广的返乡人,还是限购城市中外溢的投资客,还是那些全国征战的职业“炒房客”?

  艾普大数据通过移动运营商全生命周期大数据,对那些关注三四线房产的人进行了“筛选”,并尝试做出大数据画像。需要说明的是,由于数据量庞大,本报告仅以房产关注度最高的10个三四线城市作为分析对象。

  01

  三四线楼市谁最火?昆山!

大数据

  三四线城市中,楼市最热的前十名城市

  通过对全国三四线城市房产的关注大数据,我们首先筛选出了关注度最高的前十位城市(图),它们分别是江苏昆山、江苏南通、广东惠州、河北廊坊、江苏常州、山东威海、广东中山、江苏扬州、广东珠海、福建泉州。

  从地理分布上看,最受买房人关注的三四线城市前十名中,长三角经济圈最多,有4个;其次是珠三角经济圈,有3个;京津冀经济圈有2个,海峡西岸经济区有1个。

  这些城市之所以成为热门,究其原因不外乎两个,一是所处的地理位置往往在一二线城市的周边,承接了一二线城市的外溢产业、人口和需求,如很多上海工作的人跑到昆山买房,很多在深圳工作的人去惠州和珠海置业;二是当地经济发达,人口众多,本地具有较强的购买力,无论是自住和投资置业需求都非常强大,比如泉州和昆山。

  最热前十名三四线城市经济实力及特点

  泉州2016年GDP在福建排名第一,超过了省会福州和计划单列市厦门。而昆山虽然只是一个县级市,但2016年GDP达到了3160亿元,是全国首个GDP突破3000亿元的县级市,经济发达,宜居宜业,又贴近上海,昆山的楼市想不热都不行。

  需要提醒买房朋友的是,这10个城市虽然都是潜力城市,但是由于已经很热了,所以短期内未必适合你再出手。

  02

  本地人占一大半,一线“投资客”不多

  最热前十名三四线城市买房人群来源构成

  最热前十名三四线城市买房人群来源分布(仅列示前10大来源地)

  随着三四线城市楼市的火爆,很多人依据个案推测,是来自一线的投资客和职业炒房客们都跑去三四线城市买房了,催热了当地楼市。还有网友们猜测,买房人是“去一线城市奋斗的年轻人,二三线城市的领导家属,商人”。

  然而,大数据告诉我们,事实与猜测往往存在差距。根据艾普大数据分析结果,在三四线城市买房的人群中,仍以当地人为主,其次才是来自一二线城市的投资客,其中还包括一部分返乡置业者。从上图可以看出,三四线本地买房人群占到总人群的54.1%,来自二线城市的买房人占比28.33%,来自北上广深的买房人仅有15.75%,一二线合计占到大约四成。

  而从买房人来源地看,三四线呈现出很强的地域性,均以周边城市人群为主。

  最热前十名三四线城市买房用途比例

  同时,我们还尝试对“自住”和“投资”需求进行了区分,上图显示,“投资客”也没有想象中那么多,还不到两成。

  但是,我们必须承认的是,房地产市场上,投资和自住其实很难区分,两个目的往往兼而有之。本报告所定义的“投资”仅代表具有明确投资倾向、一开始就为卖而买的人。也就是说,实际上具有“投资”意图的买房人会高于这一数字。

  03

  中老年大叔成“接盘侠”主力

  最热前十名三四线城市买房人群年龄结构

  最热前十名三四线城市买房人群性别比例

  最热前十名三四线城市房屋价格关注度

  最热前十名三四线城市买房人群户型关注度

  我们还对三四线购房人群做了简单的大数据画像。图7、图8综合显示,在三四线城市的买房人群中,中老年大叔占据了大多数,46~55岁的占比38.45%,36~45岁的占比31.24%,两者合计高达69.69%,几乎是总人群的七成。这一年龄段的人消费能力最强,积蓄最多,有很大一部分可能是为了子女的婚房未雨绸缪。

  从价格和户型上看,在三四线买房人群中,更多人愿意接受单价在5000~10000元/平米的房子,这与三四线目前的房价水平相当。 户型上,买房人更倾向于2居或3居,仅有三成多的人关注1居室户型。究其原因,一是三四线房产总价低,人们从观念上更倾向于买大户型,二是从侧面印证了自住倾向大于投资倾向,因为投资人群对小户型更关注。





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